一年又到头了，今年你买房了吗?最近，身边好几个朋友都在看房，看了一圈下来，各个都唉声叹气。

　　我问他们是房价又涨了吗?他们都说不是，有些地段的房价还降了一些。

　　房价没涨甚至跌了，对买房的人来说，算是好消息了，为什么还不开心呢?

　　他们告诉我：虽然房价下降了一些，但是买房的成本却比以前多了很多，算下来总价比以前还贵了。

　　这到底是怎么回事呢?

　　01 房贷利率普涨20%

　　昨天，有个新闻到处刷屏，不知道大家有没有看到。

　　这个新闻里面说：今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，同比去年11月上升逾20%。

　　房贷利率上涨20%，大家好像是刚发现新大陆的样子，其实房贷利率一直都在涨。

　　早在今年6月的时候，我就写过《房贷利率狂涨41%，就算你想买房都难下手了!》，41%的涨幅指的是从房贷利率85折优惠到基准利率的1.2倍。

　　那时候，房贷利率上浮20%还是北京、上海、广州的银行，如今这样的上浮力度已经蔓延到了很多二线城市。

　　其实，上面新闻里面的数据已经很温和了，因为说的是“平均利率”相当于基准利率1.09倍，也就意味着有些地方的首套房贷款利率可能都超过了1.2倍。

　　即使按照1.09倍基准利率来算，如果现在贷款200万买房，要比去年多支付40多万的利息。

　　40多万，不算少了吧，都够买一辆豪车了。

　　02 房价跌了买房还要多掏钱

　　房贷利率不断上涨，首先对楼市交易的活跃性造成冲击。

　　刚需也好炒房也好，几乎人人都是贷款加杠杆冲进来，现在房贷利率上升了，意味着购房成本加大了，不少人就要考虑一下。

　　很简单，假设按照以前的房贷利率算，你每月还房贷是5000块，还可以承受;如今房贷利率涨上去了，你每个月可能要还7000块，你可能就承受不住了。

　　别小看了这2000块，我认识北京的一位企业高管，月入3万每月房贷2万，剩下这1万就是全家生活费，勉强足够。

　　如果现在再从里面拿掉2000，他虽然坐拥千万房产，但是生活质量还不如普通家庭，这就是中国典型“高资产高负债”的中产缩影。

　　所以，别看房贷利率的上涨只是个位数，但对很多人来说，就是压死自己的最后一根稻草。

　　对于想买房的人来说，就更是如此了。

　　打个比方，一套房子去年挂价150万，现在挂价143万，总价降了7万。

　　如果是去年以150万的价格购买，二手房最低首付20%，银行基准利率4.9%，贷款利率9折。

　　算下来，首付30万，月供6016元，共支付利息97万。

　　如果是今年以143万的价格购买，二手房最低首付30%，银行基准利率4.9%，贷款利率上浮20%。

　　算下来，首付43万，月供5919元，共支付利息113万。

　　两者一对比，今年买这房，虽然房价便宜了7万，但是首付多了13万，利息多了16万，总价不减反增，总共多了29万。

　　这就是房贷利率上涨带来的影响：一方面确实起到降低房价的作用，但另一方面购买要掏的钱却更多了。

　　最核心的影响就是增加了首付的成本。要还的利息多了，还可以用时间换空间，以后挣钱慢慢还。

　　可是首付增加了，就意味着你没这么多现金，你就没办法上车。

　　很多人买房本来就是举全家之力，掏空了家底，才凑齐了首付。这一下又要增加十几万甚至几十万的首付，很多家庭根本就无力买房了。

　　这也是为什么首付贷屡禁不绝，因为确实有很多人有这样的需求。

　　而且很可能大部分都是刚需族，为了买房只能去借更贵的钱。

　　03 明年房贷利率还会涨吗?

　　别看从85折到1.2倍，房贷利率涨幅达到41%，其实如今的房贷利率还不算高。

　　从近20年的房贷利率变化来看，4.9%的房贷利率处在历史最低位，也只有这一次是跌破5%的。

　　所以，即使上涨20%达到5.88%，从历史上看并不算高，过去20年最常见的房贷利率在6%-7%之间。

　　那么问题来了，明年房贷利率会不会继续上涨呢?今年破“5”，明年会不会破“6”呢?

　　要回答这个问题，其实要弄明白房贷利率为什么会上涨。

　　房贷利率上涨，意味着贷款成本上升，也就是我们俗话说的钱更值钱了，之所以钱更值钱了，归根到底是央妈收紧了水龙头，放水撒钱变少了。

　　那么，明年央妈会松开水龙头吗?

　　一个近在眼前的信号是，明年1月起，央妈将实行定向降准。虽然降准面向的是小微企业、个体工商户以及贫困人口等普惠金融的对象，但谁能保证这部分水不会流进楼市呢?

　　这么说起来，是不是明年房贷利率会降下来呢?

　　相比定向降准，更应该关注的是最近的政治局会议释放出来的信号。

　　此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为明年的重点工作之一，这里面大有学问。

　　要知道在去年，对“住房长效机制”的表述还是“加快研究”，明年就要变成“加快建设”了，这也被市场解读为“二次房改”要来了。

　　上一次1998年房改是住房市场化，迎来了近20年的房地产大繁荣，也带动了中国经济近20年的大繁荣。

　　这一次房改，则是要落实“房住不炒”的理念，这也就意味着住房完全市场化的时代结束了，住房属性将从投资重回居住。

　　从这个大背景来讲，房贷利率并没有所谓放松的必要。

　　有人可能要说了，如今经济发展已经被房地产绑架了，没有房地产经济怎么办?

　　天天都在说绑架，大家真的理解绑架吗?所谓经济被房地产绑架，很大一部分原因是楼市里面有政府债务、房产商等企业的债务，这些债务都是引爆危机的导火线。

　　当然，以卖房为基础的土地经济确实带动了经济发展。但是到了今年，这些情况已经发生了变化。

　　首先，通过政策调整引导，大量的库存房已经被消化了，特别是三、四线城市今年房价猛涨，如今房地产库存已经降到了历史低位。

　　这意味着，债务已经转移到了居民身上，地方政府和房产商等企业已经从楼市里面解绑了。

　　其次，如今已经到了土地经济模式的拐点，政府也明白土地总有卖完的一天，总不能卖完地就喝西北风吧。

　　所以，今年开始各地国企开始进入房地产市场，不再卖房而是持有，大力发展租赁住房，为经济收入开源。

　　这也就意味着，在卖房市场上，政府也已经没有那么那么强烈的GDP冲动，毕竟细水长流才能财源滚滚。

　　更何况，政治局会议提高的“长效机制”是什么，市场基本都达成共识，“房产税”八九不离十就要来了。

　　简单来说，虽然房地产仍然占经济大头，但是通过放水刺激房价来带动经济的必要性已经大大降低了。

　　再加上美国减税加息的组合拳，我们更没有余地来放开水龙头，相反如果放水带来的风险已经超过了可能的收益。

　　所以，无论内外环境，明年房贷利率下降的可能性很小，继续上涨的可能性倒很大，买房的成本可能会越来越高。

　　互动：你们那今年来，房贷利率变化如何?最近你身边有打算买房的吗?